La dénonciation constitue une désignation juridique essentielle au Québec permettant aux sous-traitants, fournisseurs de matériaux, architectes et ingénieurs sans lien contractuel direct avec le propriétaire de préserver leur droit à l’hypothèque légale. Cette procédure protège les intervenants du chantier contre les risques de non-paiement.
Qu’est-ce que la dénonciation d’un contrat de construction ?
La dénonciation représente un avis écrit communiqué par un intervenant du chantier au propriétaire pour l’informer de l’existence et de la valeur de son engagement. Cette désignation contractuelle permet de bénéficier du privilège de l’hypothèque légale, une garantie qui sécurise le paiement en prenant l’édifice en sûreté. L’architecte ou l’ingénieur ayant contracté avec l’entrepreneur doit également faire cette démarche.
L’article 2728 du Code civil du Québec énonce que l’hypothèque légale est limitée aux prestations fournies après l’avis écrit. Sans cette désignation, le cocontractant perd son privilège hypothécaire sur l’ouvrage pour les prestations antérieures.
Cette procédure garantit l’équilibre entre la protection des montants dus et les droits du propriétaire immobilier. L’article 2123 du Code civil du Québec permet au propriétaire de retenir une somme suffisante pour acquitter les montants dus, le protégeant ainsi contre les réclamations de sous-traitants injustement impayés par l’entrepreneur général.
Qui doit dénoncer son contrat de construction ?
Toute personne ayant participé à un projet de rénovation sans avoir contracté directement avec le propriétaire doit faire désigner son engagement contractuel : sous-entrepreneurs (plombiers, électriciens, maçons, charpentiers), fournisseurs de matériaux et architectes mandatés par l’entrepreneur général. Ces intervenants du chantier doivent absolument procéder à cette formalité pour éviter d’être préjudiciés en cas de non-paiement ou de faillite. Les montants dûs doivent être connus du propriétaire dans les délais prescrits.
Les ouvriers bénéficient d’une exemption expresse, l’article 2728 CCQ énonce que l’ouvrier n’a pas à faire désigner ses contrats. Les contractants directs ayant transigé directement avec le propriétaire sont aussi exemptés puisque le propriétaire a déjà connaissance de l’engagement contractuel et de l’exécution prévue.
Quand et comment dénoncer ?
Délai : avant les travaux
L’engagement doit être signalé avant les travaux de rénovation, la fourniture de matériaux ou services. L’article 2728 CCQ limite l’hypothèque légale aux éléments postérieurs à l’avis communiqué. Un retard dans les démarches entraîne la perte du privilège pour les prestations antérieures. Informer le propriétaire dès la signature, avant tout début d’exécution du chantier, maximise la protection contre le non-paiement. Le respect des délais légaux est crucial pour l’indemnisation.
Forme et transmission
Le Code civil exige l’écrit pour l’avis communiqué. Une désignation valide contient : identification du déclarant, identification de l’édifice, description de l’engagement, valeur contractuelle incluant taxes, et mention expresse de l’intention de se prévaloir de l’hypothèque légale sur l’ouvrage immobilier.
Modes de transmission : courrier recommandé avec avis de réception (preuve postale), signification par huissier (preuve incontestable), ou courriel avec accusé de lecture (accepté par jurisprudence). Le fardeau de faire la démonstration que le propriétaire a reçu l’avis incombe au déclarant de conserver toutes preuves. Une fois l’avis annoncé au propriétaire, le droit est protégé. L’architecte qui informe de son engagement bénéficie de la même protection que tout cocontractant.
Conséquences juridiques
Pour le sous-traitant : Une fois l’engagement signalé, le droit à l’hypothèque légale sur l’ouvrage est préservé pour les prestations postérieures, protection essentielle contre les désaccords et le non-paiement. Après la réalisation des travaux de rénovation, il doit publier son hypothèque au registre d’enregistrement foncier dans les 30 jours suivant la fin. Ce délai strict entraîne l’extinction du droit si violé. L’inscription nécessite le dépôt d’un avis et le paiement des frais de décaissement. L’indemnisation dépend du respect de ces délais.
Pour le propriétaire : L’article 2123 CCQ confère un droit de rétention sur les décaissements à l’entrepreneur. Il retient les sommes des engagements signalés pour se protéger contre les hypothèques grevant son édifice. Il évalue les montants selon les désignations reçues et libère les retenues contre quittances prouvant que les sous-traitants ont été indemnisés, ou si l’entrepreneur fournit un cautionnement garantissant l’exécution des paiements. Le propriétaire doit éviter d’être préjudicié par des montants non réglés.
Pour l’entrepreneur général : Les retenues sur décaissements réduisent sa trésorerie. Pour les éviter, il fournit un cautionnement bancaire garantissant les paiements aux cocontractants désignés. Il documente tous paiements et obtient des quittances pour faire annoncer la libération des sommes retenues.
Recours et situations particulières
Action en paiement : Le sous-traitant intente une action contre l’entrepreneur pour réclamer les montants dus, cumulable avec les droits hypothécaires, particulièrement en cas de faillite. Les sommes doivent être connues du débiteur.
Exercice hypothécaire : Si l’hypothèque inscrite au registre d’enregistrement et le sous-traitant impayé, il peut exercer par prise en paiement (devenir propriétaire de l’ouvrage à concurrence du montant dû) ou vente sous contrôle de justice. Le préavis d’exercice de 20 jours (résidentiel) ou 60 jours permet au propriétaire de faire ses démarches. L’architecte bénéficie des mêmes recours que tout autre cocontractant.
Recours contre propriétaire : En cas de décaissements excédentaires malgré les engagements signalés, le sous-traitant pourrait invoquer l’enrichissement injustifié, démontrant que le propriétaire a été indemnisé alors que les montants restent impayés.
Copropriété : L’avis s’adresse aux cocontractants désignés selon la nature des travaux de rénovation : syndicat (parties communes de l’édifice) ou copropriétaire individuel (privatifs).
Terrain loué : Pour un projet sur terrain loué, communiquer l’avis au propriétaire du terrain plutôt qu’au locataire pour que l’hypothèque porte sur l’ouvrage immobilier.
Modifications et résiliation : Toute modification substantielle (augmentation, éléments additionnels) nécessite un avis complémentaire. Si on doit résilier l’engagement, faire connaître cette situation pour ajuster les montants. La résiliation anticipée oblige à actualiser les sommes. Un engagement résilié doit être signalé pour éviter que le cocontractant ne soit préjudicié. Lorsqu’on résilie, l’indemnisation doit être recalculée.
Conseils pratiques pour éviter les erreurs
Pour les sous-traitants
- Procédez systématiquement avant le début du chantier, même en présence d’une relation de confiance avec l’entrepreneur. Les contrats doivent être signalés pour éviter d’être préjudiciés.
- Conservez les preuves de transmission et réception démontrant que l’avis a été communiqué et annoncé au propriétaire.
- Respectez les délais d’inscription de 30 jours après fin au registre d’enregistrement foncier pour ne pas perdre vos droits. Les délais légaux conditionnent l’indemnisation.
- Consultez un professionnel du droit spécialisé tel que Bastia pour valider votre démarche et ses étapes, particulièrement en cas de désaccords ou de faillite imminente de l’entrepreneur. Si vous devez résilier votre engagement, consultez avant.
Pour les propriétaires
- Exigez un cautionnement de l’entrepreneur général couvrant les risques de sous-traitants non indemnisés et garantissant l’exécution des paiements pour tous les contrats.
- Effectuez des retenues appropriées basées sur les engagements signalés pour ne pas être préjudicié par des montants impayés. Vérifiez que chaque montant est connu.
- Demandez des quittances avant de libérer les retenues, prouvant que tous les cocontractants désignés ont été indemnisés. Chaque décaissement doit être documenté.
- Vérifiez régulièrement le registre foncier pour détecter d’éventuelles inscriptions d’hypothèques légales sur votre ouvrage immobilier.
Pour les entrepreneurs généraux
- Informez les sous-traitants de leurs obligations dès le début de la relation contractuelle sur le chantier. Expliquez comment on procède.
- Payez promptement pour éviter les complications, les désaccords et la résiliation des engagements. Un projet bien géré évite qu’on doive résilier.
- Fournissez un cautionnement au propriétaire pour prévenir les retenues qui affectent vos décaissements.
FAQ – Questions fréquentes
Quelle est l’utilité d’une dénonciation de contrat ?
La dénonciation de contrat permet à un sous-entrepreneur, un fournisseur de matériaux, un ouvrier, un ingénieur ou un architecte qui n’a pas de relation contractuelle directe avec un propriétaire d’un immeuble de se prévaloir d’une hypothèque légale des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble.
Quelle forme est requise ?
Le Code civil exige l’écrit. L’avis doit contenir : identification du déclarant, identification de l’édifice, description de l’engagement, valeur contractuelle, et mention de l’intention de se prévaloir de l’hypothèque légale sur l’ouvrage. Une fois signalé, le montant est protégé.
Que se passe-t-il si on ne le fait pas ?
L’absence entraîne la perte du droit à l’hypothèque légale pour les prestations antérieures. Le sous-traitant conserve son recours contractuel contre l’entrepreneur général, mais ne peut plus garantir ses montants dus par l’ouvrage immobilier. Il risque d’être préjudicié et de ne pas être indemnisé.
Comment le propriétaire se protège-t-il ?
L’article 2123 CCQ permet au propriétaire de retenir sur les décaissements à l’entrepreneur une somme suffisante pour acquitter les montants signalés. Il peut libérer ces sommes contre quittance ou si l’entrepreneur fournit un cautionnement garantissant l’exécution des paiements. Chaque montant doit être connu.
Différence entre dénonciation et hypothèque légale ?
C’est la désignation préalable qui préserve le droit. L’hypothèque légale est la garantie réelle inscrite au registre d’enregistrement foncier dans les 30 jours de la fin. Un engagement signalé conditionne la validité de l’hypothèque. Sans avis, pas de protection.
Peut-on poursuivre directement le propriétaire ?
En principe non, le recours s’exerce contre l’entrepreneur général avec qui le cocontractant a transigé. Toutefois, l’hypothèque légale permet d’atteindre l’édifice du propriétaire. En cas d’enrichissement injustifié, un recours direct pourrait être envisagé si le propriétaire était indemnisé alors que les montants restent impayés.
Faut-il consulter un avocat ?
La consultation d’un avocat spécialisé est recommandée pour s’assurer que l’engagement contient tous les éléments essentiels et éviter les erreurs compromettant vos droits hypothécaires, particulièrement en cas de désaccords, faillite ou résiliation. Si vous devez résilier, consultez avant pour protéger vos montants et garantir votre indemnisation.
